Proposta d’acquisto e caparra: cosa sapere
Una proposta d’acquisto non è una semplice manifestazione di interesse.
È un documento che può produrre conseguenze giuridiche molto importanti.
Per questo dovrebbe essere letta per ciò che è realmente, non come un modulo necessario soltanto per “iniziare a trattare”.
Prezzo, caparra, tempi, mutuo, consegna dell’immobile e condizioni inserite nella proposta devono essere valutati insieme.
Cos’è una proposta d’acquisto
Con la proposta l’acquirente dichiara di voler acquistare un determinato immobile alle condizioni indicate nel documento.
Fino a quando il venditore non la accetta, la proposta impegna principalmente chi l’ha sottoscritta per il periodo stabilito.
Il venditore può decidere se:
- accettarla;
- rifiutarla;
- formulare condizioni diverse attraverso una nuova trattativa.
Una volta che il venditore accetta e l’accettazione viene portata a conoscenza dell’acquirente secondo le modalità previste, il rapporto cambia sostanzialmente.
Il Consiglio Nazionale del Notariato ricorda infatti che una proposta accettata può assumere gli effetti di un contratto preliminare.
Ed è questo il passaggio che spesso viene sottovalutato.
Il preliminare non trasferisce ancora la proprietà
Il preliminare, comunemente chiamato anche compromesso, non trasferisce immediatamente la proprietà dell’immobile.
Venditore e acquirente assumono però l’obbligo di concludere successivamente il contratto definitivo di compravendita.
In altre parole:
la casa diventerà dell’acquirente al rogito.
Ma gli impegni per arrivare a quel rogito possono nascere molto prima.
Per questo una proposta accettata non dovrebbe essere considerata qualcosa da modificare liberamente qualche settimana dopo.
Cos’è la caparra confirmatoria
È frequente che alla proposta venga collegata una somma destinata a diventare caparra confirmatoria al verificarsi delle condizioni indicate nel contratto.
La caparra non è semplicemente “un anticipo”.
La sua funzione è anche quella di rafforzare gli impegni assunti dalle parti.
La differenza diventa particolarmente importante in caso di inadempimento.
Se la parte che ha versato la caparra risulta inadempiente, l’altra parte può, ricorrendone i presupposti, recedere trattenendo la caparra.
Se invece è inadempiente la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere chiedendo il doppio della caparra.
Restano inoltre possibili, a seconda del caso e della scelta della parte interessata, gli altri rimedi previsti dalla legge.
Per questo nel preliminare deve essere chiaro se una somma viene versata come caparra confirmatoria oppure come semplice acconto prezzo.
La proposta subordinata al mutuo
Un’altra situazione molto frequente riguarda l’acquirente che necessita di un finanziamento.
In questi casi nella proposta può essere inserita una condizione sospensiva legata all’ottenimento del mutuo.
Ma scrivere genericamente “salvo buon fine mutuo” non è il modo migliore per gestire un’operazione importante.
La clausola dovrebbe essere costruita con chiarezza.
È necessario stabilire, tra le altre cose:
- entro quale data deve verificarsi la condizione;
- quale finanziamento viene richiesto;
- cosa succede se il mutuo non viene ottenuto;
- cosa accade alle somme eventualmente consegnate;
- quali comunicazioni devono essere effettuate.
Una clausola poco chiara rischia di creare esattamente ciò che dovrebbe evitare: una discussione tra acquirente e venditore.
Caparra e sospensiva non vanno gestite automaticamente
Quando esiste una condizione sospensiva, anche la gestione dell’assegno o della somma destinata alla caparra deve essere coerente con ciò che è scritto nella proposta.
In alcune operazioni le somme vengono custodite dall’agente fino al verificarsi della condizione.
In altre vengono disciplinate diversamente.
Non esiste una frase universale da inserire in qualsiasi proposta.
Conta la struttura complessiva dell’accordo.
Il prezzo non è l’unica parte importante
Due proposte da 300.000 euro possono avere un valore completamente diverso per un venditore.
La prima potrebbe prevedere:
- nessun mutuo;
- rogito entro breve;
- caparra consistente;
- poche condizioni.
La seconda potrebbe prevedere:
- mutuo elevato;
- sospensiva lunga;
- rogito molti mesi dopo;
- vendita subordinata ad altri eventi.
Il prezzo è identico.
La solidità dell’operazione no.
Per questo valutare una proposta significa leggere l’intero documento.
Anche il termine per il rogito conta
La data indicata per il rogito deve essere compatibile con le esigenze di entrambe le parti.
Il venditore potrebbe dover acquistare un’altra abitazione.
L’acquirente potrebbe dover ottenere un mutuo.
Potrebbero esserci pratiche tecniche da concludere.
L’immobile potrebbe essere occupato e dover essere liberato.
Meglio affrontare questi aspetti quando si scrive l’accordo, non quando la scadenza è ormai vicina.
Una proposta serve a eliminare le ambiguità
Una proposta ben costruita non dovrebbe essere un modulo pieno di formule incomprensibili.
Dovrebbe descrivere con precisione l’accordo raggiunto:
chi compra.
Chi vende.
Quale immobile.
A quale prezzo.
Con quali pagamenti.
Con quali condizioni.
Entro quali tempi.
Più questi aspetti sono chiari fin dall’inizio, meno spazio rimane per interpretazioni diverse nelle settimane successive.
Ed è proprio questo il vero obiettivo di una proposta ben preparata.
