Difformità urbanistiche e catastali: cosa controllare
Una porta spostata.
Un tramezzo eliminato.
Una veranda chiusa molti anni fa.
Una soffitta utilizzata in modo diverso da quanto risulta nei documenti.
Sono situazioni molto più comuni di quanto si possa pensare e spesso vengono scoperte soltanto quando la casa è già sul mercato, quando arriva una proposta oppure quando la banca dell’acquirente invia il proprio perito.
È uno dei motivi per cui, prima di vendere un immobile, conviene verificare non soltanto ciò che risulta al Catasto, ma anche la sua situazione urbanistica.
Le due cose, infatti, non sono la stessa cosa.
Planimetria catastale e conformità urbanistica: qual è la differenza?
È probabilmente uno degli equivoci più frequenti.
Il fatto che una casa corrisponda alla planimetria catastale non significa automaticamente che sia urbanisticamente regolare.
Il Catasto descrive l’immobile principalmente ai fini fiscali.
La situazione urbanistica deriva invece dai titoli edilizi depositati presso il Comune: licenze, concessioni, permessi di costruire, DIA, SCIA, CILA e gli eventuali successivi provvedimenti che hanno interessato l’immobile.
Per capire se ciò che vediamo oggi è regolare bisogna quindi confrontare tre elementi:
- lo stato reale dell’immobile;
- la documentazione urbanistica;
- la documentazione catastale.
Al momento della compravendita, inoltre, per le unità immobiliari urbane l’atto deve riportare i dati catastali e il riferimento alle planimetrie depositate, con la dichiarazione di conformità dello stato reale ai dati e alle planimetrie catastali, oppure con attestazione resa da un tecnico abilitato.
Perché il problema viene spesso scoperto tardi
Molte modifiche interne sono state realizzate decenni fa.
Il proprietario attuale potrebbe aver acquistato la casa già in quelle condizioni e non sapere nemmeno che, rispetto ai documenti comunali, esiste una differenza.
Il problema emerge normalmente quando:
- viene effettuato un accesso agli atti;
- interviene il tecnico dell’acquirente;
- viene richiesta una relazione tecnica;
- la banca effettua la perizia per il mutuo;
- il notaio richiede documentazione per preparare l’atto.
A quel punto però la casa potrebbe avere già un acquirente e una data prevista per il rogito.
È molto meglio scoprirlo prima.
Cosa significa “stato legittimo” dell’immobile
Negli ultimi anni la normativa è stata modificata anche attraverso il cosiddetto Decreto Salva Casa.
Lo stato legittimo dell’immobile viene ricostruito sulla base dei titoli edilizi che ne hanno consentito la costruzione e delle successive pratiche che ne hanno modificato la situazione.
Le nuove disposizioni hanno semplificato alcuni aspetti della ricostruzione dello stato legittimo e introdotto nuove possibilità per determinate difformità parziali e tolleranze.
Questo però non significa che qualsiasi difformità sia diventata automaticamente regolare.
Ogni situazione deve essere analizzata singolarmente da un tecnico, verificando epoca di realizzazione, titoli presenti, normativa applicabile e possibilità concreta di regolarizzazione.
Prima di vendere: accesso agli atti
Uno dei controlli più importanti consiste nell’accesso agli atti presso il Comune.
Il tecnico ricostruisce la storia edilizia dell’immobile e recupera, quando disponibili:
- titolo originario;
- eventuali varianti;
- pratiche edilizie successive;
- condoni o sanatorie;
- elaborati grafici;
- certificazioni disponibili.
Successivamente confronta la documentazione con lo stato attuale della proprietà.
Solo in quel momento è possibile capire se esistano effettivamente delle difformità e come debbano essere gestite.
Una difformità significa che la casa non si può vendere?
Non necessariamente.
Esistono situazioni completamente diverse tra loro.
Alcune differenze possono rientrare nelle tolleranze previste dalla normativa.
Altre possono essere regolarizzabili attraverso una pratica edilizia.
Altre ancora possono richiedere il ripristino dello stato autorizzato.
Per questo è sbagliato sia allarmarsi immediatamente sia ignorare il problema.
Serve prima di tutto capire di cosa si tratta.
Il Catasto va eventualmente aggiornato dopo
Un altro errore frequente consiste nell’aggiornare immediatamente la planimetria catastale senza aver prima verificato la situazione urbanistica.
La sequenza dovrebbe essere invece logica:
prima si verifica la legittimità urbanistica dell’intervento.
Successivamente, quando necessario, si aggiorna il Catasto.
Mettere semplicemente il Catasto “come è la casa oggi” non rende automaticamente regolare un intervento che non lo era dal punto di vista edilizio.
Perché fare questi controlli prima di pubblicare l’annuncio
Effettuare le verifiche prima della commercializzazione permette di conoscere realmente ciò che si sta vendendo.
E soprattutto permette di affrontare eventuali problemi senza avere un acquirente che aspetta, una proposta già firmata e una data di rogito da rispettare.
Una vendita preparata correttamente permette di:
- definire meglio il valore dell’immobile;
- comunicare con trasparenza eventuali criticità;
- evitare sorprese durante la perizia bancaria;
- ridurre il rischio di ritardi;
- arrivare alla proposta con una documentazione più completa.
A Siena e in Toscana questo aspetto diventa particolarmente importante.
Il patrimonio immobiliare della città e della provincia comprende edifici storici, appartamenti modificati nel corso dei decenni, casali, ex fabbricati rurali e immobili sui quali si sono succeduti numerosi interventi.
Ricostruirne correttamente la storia prima di venderli non è quindi un dettaglio burocratico.
È parte della vendita stessa.
